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In der Rubrik «Einblicke» werden vorzu ausgesuchte Themen der neuen BZO vorgestellt. Dazu gibt es in regelmässigen Abständen neue Einblicke. Die auf der Webseite dargestellten Regelungen zu den einzelnen BZO-Themen sind Zusammenfassungen der wichtigsten Neuerungen. Sie zeigen den Standpunkt des Stadtrates zum jeweiligen Zeitpunkt der Veröffentlichung. Die im Newsletter und auf der Webseite dargestellten Regelungen können von den definitiven Festlegungen zum Zeitpunkt der öffentlichen Auflage abweichen.
Vorgaben der Richtpläne berücksichtigen
Wädenswil soll auch in Zukunft ein attraktiver Arbeitsort sein. Mit den in der BZO definierten Arbeitsplatzgebieten sichert die Stadt grosse, zusammenhängende und gut erschlossene Flächen für die Arbeitsnutzungen. In der neuen Nutzungsplanung braucht es für die bestehenden Industrie- und Gewerbezonen gewisse Anpassungen. Die bisherigen Vorgaben stimmen nicht mehr damit überein, was in den Richtplänen der Region und der Stadt festgelegt wurde. Die Richtpläne sehen vor, dass sich einige Arbeitsplatzgebiete zu Misch- und Zentrumsgebieten entwickeln sollen. Darum werden gewisse Industrie- und Gewerbezonen in Misch- oder Zentrumszonen umgezont. Weiter sollen gewisse Arbeitsplatzgebiete eine Aufzonung erfahren, um die an diesen Orten gemäss Richtplan erwünschte bauliche Verdichtung möglich zu machen. Darüber hinaus werden die aktuellen Nutzungsbestimmungen für Verkaufsflächen überprüft. Dies betrifft das Gebiet «Hinter Rüti». Ebenfalls überprüft werden allgemeine Zonenbestimmungen der Arbeitsplatzgebiete wie Baumassenziffer, Grenzabstände oder Vorgaben für Grünflächen.
In den Industriezonen, die gemäss Richtplaneintrag von einem reinen Arbeitsplatzgebiet zu Misch- oder Zentrumsgebieten umgezont werden, ist neu die Nutzung Wohnen zulässig. Es gelten dabei in der Regel minimale Nichtwohnanteile gemäss den Vorgaben des Richtplans. Stark störendes Gewerbe wird ausgeschlossen. Betroffen davon sind das Gebiet «Blattmann» an der Seestrasse, die Grundstücke des Gestaltungsplans «Pro Ciné» sowie das Gebiet der Testplanung Au.
Mit der Öffnung der Arbeitsplatzgebiete für Wohn- und Mischnutzungen, werden die Nutzungsmöglichkeiten stark erhöht. Die Grundstücke erfahren dadurch eine Wertsteigerung. Der Mehrwert, der so entsteht, wird von der Stadt abgeschöpft. Die Umsetzung der Testplanung Au sowie Vorgaben zur Erstellung von preisgünstigem Wohnraum sind Bestandteil der nächsten Newsletter.
Gebiete in der Industriezone, in denen Wohnen über einen Gestaltungsplan bereits erlaubt ist, werden in eine Mischzone umgezont. Die Vorgaben der Mischzone orientieren sich dabei an den Bestimmungen der entsprechenden Gestaltungspläne. Die Gestaltungspläne gehen der BZO weiterhin vor und werden nicht angepasst. Die Anpassung der Umzonung der Industrie- in eine Mischzone wird vorgenommen, um Grundordnung und Gestaltungspläne aufeinander abzustimmen. Es handelt sich dabei um eine formale Bereinigung, die grössere Rechtssicherheit gewährt. Umzonungen betreffen die Gestaltungspläne «Sträuli», «Einsiedlerstrasse», «Giessen» und «Reidbach».
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Umzonungen von Industrie- und Gewerbegebieten in Mischzonen und Wohnzone
Eine Aufzonung von Gebieten in der Industrie- oder Gewerbezone erfolgt zum einen aufgrund der Festlegungenin der übergeordneten Richtplanung, zum andern wird in diesen Zonen die Baumassenziffer generell erhöht. Die aktuell zulässige bauliche Nutzung in der Industrie- und Gewerbezone ist im regionalen und kantonalen Vergleich eher tief. Mit einer Erhöhung der Baumassenziffer im Gewerbegebiet «Moosacher» und in der Industriezone A («Hinter Rüti») soll dieser Wert angeglichen und eine bauliche Entwicklung in diesen Gebieten gefördert werden. Einzig in der Industriezone C zwischen Seestrasse und Gleisanlage in der Au erfolgt aufgrund der Erkenntnisse der Testplanung eine Verringerung der Baumassenziffer.
Heute sind in allen Industrie- und Gewerbezonen (IG-Zonen) Verkaufsflächen zulässig. Dies möchte die Stadt ändern. In Zukunft sind Verkaufsflächen in den IG-Zonen grundsätzlich nicht mehr zulässig, ausser sie stehen in einem Zusammenhang mit einem Industrie- oder Gewerbebetrieb. Dem Stadtrat ist es wichtig, dass die IG-Zonen dem Gewerbe und der Industrie vorbehalten bleiben. Die Stadt möchte sicherstellen, dass sich Gewerbe und Industrie in dieser Zone weiter entwickeln kann. Darüber hinaus sollen damit auch die Verkaufsflächen in den Zentren von Au und Wädenswil gestärkt und die Bedeutung dieser Zentren als Einkaufsorte erhöht werden. Und es soll damit die Verkehrsproblematik in den Arbeitsplatzgebieten entschärft werden. Heute bestehen in einzelnen Arbeitsplatzgebieten Kapazitätsengpässe und Leistungsgrenzen an Kreuzungen/Zufahrten.
Zurzeit bestehen drei Industriezonen sowie zwei Gewerbezonen. Sie unterscheiden sich in der zulässigen baulichen Nutzung sowie in den Lärm-Empfindlichkeitsstufen. Mit der Zusammenführung von Schönenberg, Hütten und Wädenswil sollen auch diese Zonen zusammengeführt und harmonisiert werden. Aufgrund der verschiedenen Um- und Aufzonungen fallen gewisse Zonen zudem weg. Neu wird es darum nur noch zwei IG-Zonen geben (IGA und IGB).
Wie in den Wohnzonen, sollen auch in den IG-Zonen Anforderungen zum Grünraum bestehen. Zum Beispiel wird eine Grünflächenziffer von 15 % eingeführt. Auch gelten im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche Vorgaben zur Baumpflanzung (pro 300m2 ein Baum oder hochwachsender Busch) und zur Fläche, die mindestens als ökologische Ausgleichsfläche naturnah zu gestalten ist, nämlich 15%. Auch darf die anrechenbare Grünfläche maximal zu 25% unterbaut werden (sofern sie ausreichend mit natürlichem Erdmaterial überdeckt ist). Diese Neuerungen wurden teilweise bereits im Zwischenentscheid zu den Grünthemen vorgestellt (siehe Einblick #2).
Auch die bisherigen Festlegungen in den Erholungs- und Freihaltezonen werden mit den Vorgaben aus den Richtplänen abgeglichen. Die Erholungszonen erfahren dadurch in der neuen BZO Präzisierungen. Die Freihaltezonen erfahren keine Anpassung. Bei den Erholungszonen wird präzisiert, welche Nutzungen in dieser Zone erlaubt sind. Diese Präzisierungen in der Beschreibung der Nutzung und des Zwecks der Erholungszone ist wichtig, weil Erholungszonen keine eigentlichen Bauzonen sind. Es dürfen dort nur Bauten erstellt werden, die im Zusammenhang zur Nutzung bzw. zum Zweck der einzelnen Erholungszone stehen. Für diese Bauten werden in der neuen BZO die Bestimmungen etwas gelockert. Weiterhin gilt: In den Erholungs- und Freihaltezonen müssen sich Bauten und Anlagen und deren Umschwung besonders gut ins Orts- und Landschaftsbild einfügen.
Die grössten Änderungen, die die Erholungszonen betreffen, sind die aufgrund des Richtplaneintrags nötige Umzonung «Meilibach» von einer Zone W2 in eine Erholungszone und des Walfischparks von einer dreigeschossigen Wohnzone mit Gewerbe (WG3) in die Erholungszone. Das Grundstück «Meilibach» am See soll weiterhin so genutzt werden wie heute. Der Walfischpark ist bereits heute ein Freiraum und soll mit der Umzonung als solcher gesichert werden. Die Anpassungen der Bestimmungen beim Seeplatz sowie in den Gebieten Schönegg I und II betreffen zum einen präzisere Vorgaben bei der Nutzung und Lockerungen bei den baulichen Bestimmungen innerhalb dieser Nutzungen. In den Erholungszonen müssen sich Bauten und Anlagen und deren Umschwung besonders gut ins Orts- und Landschaftsbild einfügen.
Bei den Freihaltezonen entsteht kein Anpassungsbedarf in der Nutzungsplanung. Die kommunalen und kantonalen Freihaltegebiete sind in der heutigen Nutzungsplanung und die Naturschutzgebiete mittels Schutzbestimmungen gesichert. Einzig die Erholungszone Grüental wird in eine Freihaltezone umgezont, womit dort wie in allen Freihaltezonen in Zukunft keine Bauten und Anlagen mehr vorgesehen sind.
